Pelaburan hartanah di Sydney, Australia: Pecahan trend, harga dan pasaran di bawah tanah bawah

Ditakdirkan seperti pantai Pasifik sebagai pelabuhan yang indah, Sydney adalah bandar paling glamor di Australia. Ia juga yang paling mahal. Memandangkan harga rumah mula pulih pada pertengahan 2012, nilai kediaman di bandar telah meningkat 67%. Walaupun bercakap tentang penyejukan pasaran, pertumbuhan harga terus berlanjut. Harga rumah pelarian di bandar itu meningkat semula pada bulan November 2016, dengan mengambil pertumbuhan harga tahunan kepada 13%, menurut penyelidik CoreLogic.

Trend ini mempunyai beberapa amaran pembetulan harga yang menjulang. "Semua tanda-tanda gelembung ada di sana," kata David Murray, bekas Ketua Pegawai Eksekutif Commonwealth Bank dalam wawancara TV baru-baru ini di mana beliau menunjuk harga rumah yang terlalu tinggi di Sydney dan Melbourne. "Kami percaya Sydney adalah sehingga 40% overvalued", bersetuju Louis Christopher Penyelidikan SQM, sebuah firma analisis hartanah butik. Jika perubahan tidak dibuat, seperti menaikkan kadar faedah atau sekatan yang lebih ketat ke atas pemberian pinjaman Christopher berkata harga boleh terus naik hingga 16% pada tahun 2017.

Walau bagaimanapun, tidak semua orang bersetuju dengan penilaian ini. Reserve Bank of Australia melipatgandakan tuntutannya bahawa harga rumah terkawal meskipun baru-baru ini meningkat di Sydney dan Melbourne. Rata-rata di seluruh Australia, RBA mengatakan bahawa "inflasi harga rumah" masih di bawah pertengahan tahun lepas apabila pengawal selia melangkah dan memaksa bank untuk mengetatkan piawaian kredit.

"Fikiran saya adalah bahawa penganalisis terus mendapatkan pasaran Australia yang salah," kata Ken Jacobs, seorang broker yang pakar dalam penjualan rumah mewah di Sydney. "Tidak ada satu pasaran, tetapi sebilangan pasaran, dan apabila para penyelidik mengumpul maklumat bersama-sama ia mengganggu fakta".

Encik Jacobs berkata beliau kini melihat aktiviti jualan yang paling tinggi di bahagian bawah pasaran (di bawah AUD 2 juta atau lebih kurang USD 1.5 juta) dan di pasaran pangsapuri yang baru dibina, walaupun terdapat banyak saham baru dalam saluran paip itu ambil beberapa haba dari sektor itu. Sementara itu, jualan di pasaran mewah adalah pepejal jika agak lemah, walaupun, katanya, "terdapat beberapa jualan bernilai tinggi yang telah membantu untuk menyusun semula bahagian atas".

Pada satu jualan seperti keluarga Sydney menghabiskan AUD 57 juta (lebih kurang USD 42.7 juta) di estet harboursideide, memungut tiga buah rumah dalam pembangunan Opera Residences yang akan datang, termasuk sebuah penthouse dan dua sub AUD 26 juta (sekitar USD 19.5 juta) - Rumah perseorangan harga pada AUD 14.9 juta (sekitar USD 11.2 juta) dan AUD 16 juta (lebih kurang USD 12 juta). Terletak di Bennelong Point, salah satu daripada enclave yang paling ketat di bandar itu, Opera Residences termasuk 104 unit, banyak dengan pemandangan Opera House, jambatan dan pelabuhan. Harga bermula sekitar AUD 1.66 juta (lebih kurang USD 1.25 juta) untuk unit satu bilik.

Ketika datang ke rumah terpisah, kawasan kejiranan Sydney yang paling eksklusif adalah Pinggir Timur seperti Point Piper, Elizabeth Bay, Mosman, dan Hunters Hill di North Shore, di mana rumah-rumah besar sering menjual untuk AUD 13.3 juta (lebih kurang USD 10 juta). Majoriti pembeli di sini membeli kediaman utama. Dan sementara Jacobs telah menjual beberapa rumah trofi ke pembeli Cina (rumah Point Piper baru-baru ini dijual lebih dari AUD 60 juta atau kira-kira USD 45 juta, kepada keluarga jutawan dari China), secara amnya dia mengatakan pembeli luar negara paling aktif dalam baru -membangun pasaran. (Lembaga Kajian Pelaburan asing Australia membenarkan 50% daripada mana-mana pembangunan baru untuk dijual kepada bukan pemastautin).

Secara bersejarah, kondominium di Central Business District (CBD) telah dijual dengan baik, tetapi pembangunan kini beralih ke kawasan-kawasan baru seperti Waterloo dan Eastlakes, yang menawarkan akses mudah ke lapangan terbang, pantai selatan dan Universiti New South Wales. Parramatta juga mendapat manfaat daripada pelaburan kerajaan dalam infrastruktur dan kemasukan profesional muda.

"Penduduk Parramatta dijangka tumbuh 24% menjelang tahun 2036," kata Julian Sedgwick, Ketua Penjualan dan Pemasaran Global di Crown Group, salah satu pemaju Sydney yang paling produktif. "Puluhan syarikat berprofil tinggi memindahkan tenaga kerja mereka ke Parramatta dan membawa pekerjaan peringkat eksekutif secara tradisinya terletak di CBD". Eksekutif tidak mahu menyelesaikan pangsapuri rata-rata, kata Sedgwick, dan akibatnya terdapat peningkatan permintaan untuk pangsapuri berkualiti tinggi dengan kemudahan gaya resort. Syarikatnya kini sedang membangun Infinity, sebuah pembangunan kondominium penggunaan campuran di Parramatta yang dilengkapi dengan taman aras bumbung, kawasan hiburan yang terpencil dan lounge langit.

Iwan Sunito, pengasas Kumpulan Crown telah membangunkan projek di Sydney sejak lewat tahun 1990-an. Beliau percaya bahawa lokasi kekal sebagai faktor yang paling penting bagi pembeli, dan semua projeknya terletak di pengangkutan awam, pusat membeli-belah, pejabat dan sekolah berdekatan. Walau bagaimanapun, katanya, semakin ramai pembeli juga menumpukan pada kelestarian ekonomi projek, yang mana ia bermakna "reka bentuk yang mudah, inovatif dan berfungsi".

"Kami memberi perhatian khusus kepada lampu semula jadi dan ruang awam semasa mereka bentuk. Kami juga memberikan pertimbangan yang ketara tentang bagaimana memberi manfaat kepada orang ramai dan menangani keperluan masa depan kawasan itu, "katanya.Infiniti, contohnya, mempunyai bentuk bergelung dengan kekosongan di hadapan menghadap depan yang akan membolehkan cahaya semulajadi menembusi plaza landskap tengah dan balkoni pangsapuri. Di peringkat jalan, pelbagai kafe, bar, restoran dan pilihan runcit akan membungkus perimeter bangunan.

Perkembangan baru di kawasan kejiranan yang baru muncul tidak akan dinafikan lagi untuk mendefinisikan semula gaya hidup bandar Sydney. Julian Sedgwick percaya fundamental yang kuat di bandar ini akan terus menarik kepada pembeli. "Sydney menawarkan pelaburan yang selamat untuk pembeli dengan infrastruktur yang kuat, pertumbuhan harga kediaman yang mantap, pekerjaan yang kuat dan, paling penting, kestabilan politik", katanya.

Ke depan, Shane Oliver, ketua ekonomi AMP Capital meramalkan harga di Sydney akan naik sekitar 10% pada tahun 2017. "Penurunan harga negara tidak mungkin sehingga RBA mula menaikkan kadar faedah sekali lagi dan ini tidak mungkin sebelum 2018," katanya. Ken Jacobs bersetuju. "Kecuali terdapat isu atau peristiwa tertentu yang menjejaskan pasaran, saya rasa 2017 akan menjadi pertumbuhan yang agak stabil".

Di Pasar

Bulwarra, Bukit Hunter

Dibina pada tahun 1877, kawasan ladang sungai ini telah diperbaharui sebagai retreat yang kontemporari, mesra alam. Hartanah ini terdiri daripada lima bilik tidur dan empat bilik mandi di seluruh kawasan ruang tamu dalaman dan luaran seluas 6,689 kaki persegi dan mempunyai siling ketinggian dua tingkat yang tinggi, lantai oak, pavilion kolam renang, gelanggang tenis, rumah tamu dan garaj empat kereta. Terletak di Hunters Hill, sembilan kilometer dari CBD Sydney.

HARGA: Atas Permohonan, HUBUNGI: www.kenjacobs.com.au

Infinity, Green Square

Direka oleh arkitek Koichi Takada, pembangunan 20-tingkat pembangunan bercampur yang akan datang ini termasuk studio untuk pangsapuri tiga bilik tidur dan unit teres taman, masing-masing dengan kaca dari lantai ke siling. Kemudahan termasuk taman bumbung landskap, lounge langit, kolam infiniti dan auditorium prestasi. Terletak di Green Square dengan akses mudah ke lapangan terbang, CBD dan Centennial Park. Satu penthouse tiga bilik tidur yang tinggal.

HARGA: AUD 3.4 juta (lebih kurang USD 5.5 juta), HUBUNGI: www.infinitybycrowngroup.com.au

Artikel ini mula-mula diterbitkan di bawah Laporan Khas di Istana 18