Panduan: Melabur di Harta Seoul
Sepanjang dua tahun yang lalu, walaupun setiap pasaran hartanah terkemuka di Asia telah melalui bahagian sendiri turun naik, pasaran hartanah Korea Selatan secara konsisten berada pada grafik menaik. Menurut KB Land, penyedia statistik kediaman kepada kerajaan, harga hartanah Korea Selatan semakin meningkat sejak Ogos 2013, dan urus niaga harta pada tahun lepas mencecah satu juta-yang paling tinggi sejak tahun 2006.
Wilayah ibukota Seoul dan wilayah Gyeonggi adalah aktiviti sibuk dalam laporan baru-baru ini oleh Institut Pembangunan Korea (KDI) yang dikendalikan oleh kerajaan. Wilayah modal sahaja menyumbang 52 peratus daripada jumlah jualan domestik pada suku kedua tahun 2015, yang melonjak 64.3 peratus dalam urusniaga tahun ke tahun. Keseluruhannya, urus niaga rumah meningkat sebanyak 39.1 peratus tahun ke tahun pada suku kedua tahun 2015.
PASARAN HARTA MENDAPATKAN A MAJOR BOOST
Pasaran hartanah yang mantap mencerminkan pertumbuhan ekonomi Korea dan kecekapan kerajaan dalam melaksanakan keputusan dasar yang tepat pada masanya. Yoona Choi, naib presiden dan rakan kongsi Knight Frank Korea, berkata, "(satu daripada) undang-undang yang mempunyai kesan besar terhadap pasaran kediaman adalah mengurangkan LTV (pinjaman kepada nilai) dan DTI (hutang kepada pendapatan ), dengan topi pinjaman gadai janji meningkat kepada 70 peratus dan 60 peratus masing-masing, dari purata 50 peratus dan 50 peratus lebih awal. " Di samping itu, menurut laporan KDI, kenaikan urus niaga hartanah boleh dikaitkan dengan kadar faedah yang rendah dan harga jeonse yang tinggi.
Sistem jeonse adalah sistem sewa unik negara, yang mana banyak isi rumah beroperasi di bawah. Penyewa membayar deposit besar (biasanya separuh dari nilai harta) apabila mereka menyewa rumah untuk tempoh asas dua tahun. Pada akhir kontrak, tuan tanah akan memulangkan keseluruhan deposit tanpa mengenakan sewa bulanan, sambil membuat wang dari kadar faedah yang dibayar pada tahun semasa pajakan. Oleh kerana kadar faedah baru-baru ini mencecah paras terendah sebanyak 1.75 peratus, tuan-tuan tanah telah menaikkan nilai jeonse mereka kepada purata 71.9 peratus daripada nilai harta mereka. Akibatnya, bakal penyewa berpaling membeli rumah sebagai ganti untuk mengelakkan bayaran sewa yang sangat tinggi.
MENGAPA SEOUL?
Ibukota dan pusat perdagangan Korea Selatan, Seoul, selalu menjadi pilihan pelaburan dengan sektor komersil kediaman dan stabil yang mantap. Ia dinamakan sebagai 'Destinasi Mesyuarat Perniagaan Terbaik Antarabangsa' oleh Pengembara Perniagaan, menduduki tempat pertama di ranking Indeks Inovasi Global Bloomberg, dan berada di tangga keenam dalam Indeks Kekuatan Global Global berturut-turut selama tiga tahun oleh Yayasan Mori.
Walaupun harga hartanah di Seoul sedikit lebih tinggi, ia datang dengan ciri-ciri menarik seperti sistem pajakan mesra tuan rumah, kelembaban pasaran dan penukaran modal yang mudah alih yang mengimbangi penurunan harga yang lebih tinggi. Malah, tanpa mengira sama ada anda melabur di rumah atau harta komersil di Seoul, tidak ada masa yang lebih baik daripada sekarang.
Bekalan yang besar dan dengan demikian kadar kekosongan yang tinggi di Seoul telah mengakibatkan keperluan untuk tuan-tuan tanah semasa untuk menawarkan insentif pajakan seperti beberapa bulan sewa percuma. "Bagaimanapun, bekalan akan berkurangan pada separuh kedua tahun 2015, dan kita akan melihat pasaran sekarang yang disukai penyewa untuk beralih kepada keadaan yang menguntungkan tuan tanah pada 2015-2016," kata Richard Hwang, pengarah urusan Cushman & Wakefield Korea. Beliau juga menambah bahawa kitaran pasaran jangka panjang akan didorong oleh tuan tanah, mengakibatkan sewa yang sihat dan penghargaan dalam nilai modal bagi pemiliknya.
Apabila dibandingkan dengan destinasi komersil global Asia yang lain, pasaran hartanah Seoul hampir 1.5 kali dari Hong Kong dan dua kali ganda pasaran Singapura. Seoul juga mempunyai tumpuan terbesar harta komersil di negara ini, dengan tiga daerah perniagaan pentingnya-Central Business District (CBD), Daerah Perniagaan Gangnam (GBD) dan Daerah Perniagaan Yeouido (YBD) -membuat beberapa institusi kewangan terkemuka termasuk Bursa Saham Korea. Selain itu, pembukaan jalur bawah tanah Seoul No. 9 akan menghubungkan Shinnonhyeon ke stesen Sukan Seoul, menyediakan kemudahan tambahan di sekitar bandaraya.
KAWASAN HARTA UNTUK MELAKUKAN
Bagi hartanah komersial yang terbaik, pelabur berpotensi harus melihat ke arah tiga daerah perniagaan utama (CBD, GBD dan YBD) yang menempatkan hampir 66.5 peratus bangunan pejabat besar di Seoul. CBD adalah yang terbesar di tiga daerah dan merupakan rumah kepada institusi multinasional kerajaan. GBD berada di tempat kedua dan memberi tumpuan kepada membina pusat teknologi maklumat. Akhirnya, YBD, yang digelar "Wall Street" Korea Selatan, termasuk ibu pejabat firma sekuriti dan syarikat penyiaran.
Kawasan pelaburan lain untuk memerhatikan termasuk Daerah Magok dan Digital Media City (DMC), yang merupakan lokasi terkemuka yang dapat menyediakan kemudahan komersial yang berkualiti tinggi dan hartanah kediaman yang luar biasa, di antara banyak faedah lain.
Daerah Magok, yang terletak di barat daya Seoul, adalah kelompok industri pengetahuan yang mesra alam, yang baru saja selesai pembinaan pada tahun lepas. Ia adalah pusat Penyelidikan dan Pembangunan bertaraf dunia untuk pelbagai perusahaan kebangsaan dan antarabangsa, institut penyelidikan, universiti dan organisasi seperti LG, Lotte dan Kolon Teknologi Masa Depan Institut.Ia juga menyediakan sebatian kediaman utama, sebuah taman tengah yang besar di tengah-tengah Daerah Magok, dan transit massa yang boleh dipercayai yang menghubungkan penduduk sekitar kawasan itu dan ke Gangnam dan Yeouido. Selain itu, Magok hanya dua kilometer dari Lapangan Terbang Gimpo, yang menyediakan penerbangan antarabangsa ke Beijing, Shanghai, Tokyo, Osaka, Nagoya dan Taipei, menjadikannya pusat perniagaan yang menjanjikan antara Korea-China-Jepun.
Di sisi lain, DMC adalah kumpulan hiburan media digital terkini yang terletak di Sangnam-dong, barat laut Seoul. Satu projek yang bertujuan untuk siap sepenuhnya pada tahun ini, DMC akan menyumbang kepada kedudukan Korea dalam pasaran berasaskan pengetahuan menerusi teknologi canggih, sumber manusia dan keupayaan hiburan seperti yang telah ditunjukkan dalam fenomena global, Korean Wave. Ia merupakan elemen utama Rancangan Bandar Millennium Sangnam yang baru bersama dengan Stadium Piala Dunia, Taman Piala Dunia dan Eco Village, menjadikannya destinasi pelancongan utama di mana orang, alam sekitar, budaya dan teknologi maju bersama. Selain itu, salah satu kemudahan utama yang disediakan di sini adalah DMC Ville, kawasan pangsapuri servis eksklusif untuk warga asing, memastikan bahawa warga asing dapat merasa disambut dan hidup dengan selesa di kawasan tersebut.
Dengan kadar faedah yang diturunkan, bekalan terhad, ekonomi yang teguh dan bidang pelaburan yang menarik, nampaknya terdapat sedikit peluang pasaran hartanah di Seoul untuk pergi terlalu jauh. Malah, modal makmur Korea Selatan ini mempunyai semua bahan untuk jangka hayat lembu yang berterusan.
Kredit Kakitangan
Teks oleh Delia Gan dan Tina Chopra
Artikel ini pada asalnya diterbitkan di Istana
