Kesan Brexit: Masa Depan Harta Tanah London
Dalam jam dan hari selepas referendum Inggeris, di mana 51.9% pengundi dipilih untuk keluar dari Kesatuan Eropah, kebanyakan negara kelihatan terkejut. Kempen itu telah menjadi pahit dan mendalam, didorong oleh menghasut retorik di sekitar imigresen British, ekonomi dan elit birokrasi, tetapi ramai di dalam Britain dan di luar negara tidak mengharapkan undi cuti untuk diguna pakai.
Apabila dunia bergelut dengan keputusan, pasaran bertindak balas pada skala yang tidak dilihat sejak krisis kewangan. Pound menjunam ke tahap paling rendah sejak tahun 1985, saham Asia jatuh dan hanya beberapa hari kemudian berita menunjukkan bahawa Standard & Poor telah melucutkan Britain daripada penarafan kredit triple-A. Undian itu telah menetapkan negara untuk bercakap perceraian pahit di depan, dan, kerana tidak ada preseden untuk sebuah negara yang meninggalkan blok perdagangan negara anggota 28 negara, ketidakpastian menguasai bagaimana tepatnya UK akan merundingkan kedudukan barunya dalam politik dan landskap ekonomi.
Plaza Quay Selatan
Ketidakpastian ini telah menjejaskan pasaran hartanah, terutamanya di London di mana beberapa pembeli telah menarik diri dari pembelian, prihatin terhadap masa depan bandar. Perbendaharaan UK memberi amaran sebelum undi bahawa harga hartanah kediaman akan menjadi sebanyak 18% lebih rendah jika negara mengundi untuk pergi. Howard Archer, ketua ekonom Eropah dan UK di IHS Economics berkata aktiviti pasaran perumahan dan harga berada pada "risiko yang sangat serius dari kemerosotan, ketinggalan yang ditandatangani berikutan keputusan UK untuk meninggalkan" Kesatuan Eropah. Beliau meramalkan harga rumah boleh jatuh 5% pada separuh kedua 2016 dan 5% lagi pada 2017.
"Pengundian yang memihak kepada Brexit akan menjana tempoh ketidakpastian yang diperbaharui di pasaran perumahan utama London," kata Liam Bailey, ketua penyelidikan global di Knight Frank di London. "Sesetengah permintaan, terutamanya daripada pelabur, akan ditangguhkan dan dalam beberapa kes diarahkan".
Teres Lantai Selatan Quay Plaza Resident
Brexit membentangkan ketidakpastian yang diperbaharui berikutan rentak peristiwa yang telah menjejaskan pasaran hartanah London. Dari tahun 2009 hingga 2014, London berulang kali menjadi tajuk utama untuk memecah rekod penjualan rumah-rumah mewah yang hebat kepada pembeli kaya dari Rusia, Timur Tengah dan Asia, kebanyakannya di kawasan kejiranan pusat bandar, yang disebut 'poskod emas' yang termasuk Belgravia , Knightsbridge, Kensington, Mayfair dan Holland Park. Walau bagaimanapun, sejak 2014, pasaran telah melambat.
Sesetengah kepala angin datang dalam bentuk cukai. Kadar duti setem baru, yang diperkenalkan pada bulan Disember 2014, mengenakan 10% ke atas hartanah bernilai lebih dari GBP 925,000 ($ 1.3 juta) dan 12% bagi mereka yang melebihi GBP 1.5 juta ($ 2.5 juta). Sehingga April tahun ini, pembeli rumah kedua dan hartanah membeli-belah menghadapi cukai lain; surcaj duti setem 3% yang bertujuan untuk mengukur bidang antara pelabur dan pembeli kali pertama.
Kesan kadar duti setem baru telah dirasai di pasaran, dengan transaksi yang jauh lebih kecil yang direkodkan dalam julat $ 2 juta ditambah. Kemudian, kempen Brexit memberi jual beli dan penjual lebih lanjut. "Pembeli dan penjual menunda keputusan kerana prospek memasuki wilayah ekonomi dan politik yang tidak dilepaskan," kata Tom Bill, Ketua Penyelidikan Kediaman London di Knight Frank. Menurut data Knight Frank, permintaan kekal lemah pada Mei 2016 walaupun untuk hartanah di mana harga permintaan telah jatuh sebanyak 10% atau lebih.
South Quay Plaza Corner View
Di bandar yang menarik pelaburan besar dari pasaran antarabangsa, pergolakan politik tempatan hanya sebahagian daripada teka-teki. Sepanjang tahun lalu, pelabur asing utama di tanah besar Britain terkena dengan kemunduran mereka sendiri: harga minyak rendah di Timur Tengah, masalah mata wang di Rusia, kemelesetan di Brazil dan kegawatan pasaran saham di China, yang semuanya telah menyumbang kepada beberapa urus niaga mewah. Pada 2014, pelabur Mideast membentuk 15% pembeli pusat utama London; pada tahun 2015 mereka membuat 4%.
Menurut Yolande Barnes, Ketua Penyelidikan Sedunia di Savills, kempen Brexit menjadi alasan mudah bagi kelembapan dalam pasaran yang sudah berlaku. Angka simpanan menunjukkan harga di pusat London utama jatuh 6% pada tahun 2015, dan jumlah urus niaga menguncup sebanyak 40%. "Brexit telah menjadi alasan yang sangat baik bagi orang untuk tidak melakukan apa-apa di pasaran di mana orang tidak akan melakukan apa-apa lagi," kata Barnes.
Walau bagaimanapun, hasil referendum yang tidak dijangka telah menambah satu lagi, halangan yang lebih besar ke pasaran yang masih menyesuaikan diri dengan duti setem dan faktor geopolitik global. "Pasaran hartanah utama London akan mendapat manfaat daripada sesuatu yang tidak mungkin berlaku dalam tempoh terdekat: enam bulan yang tidak terhingga," kata Tom Bill Knight Frank.
Walau bagaimanapun, bagi sesetengah pelabur asing, kegawatan semasa mewakili peluang. Pembeli akan mendapat nilai tambah dalam pembelian hartanah di London hasil daripada penyusutan nilai, kata Peter Wetherell, broker berasaskan Mayfair. "Bagi pembeli luar negara, kejatuhan besar dan dramatik dalam nilai sterling ini akan mengimbangi Duti Setem dan pelarasan cukai dan menjadikan London sebagai hartanah utama pelaburan yang menguntungkan bagi pelabur luar negara yang cukup berani untuk meraih gelaran walaupun ketidakpastian pasar".
Pemandangan dari One Tower Bridge - Bilik tidur Utama
Bagi ramai yang percaya kepada daya tahan jangka panjang London, gangguan pasaran semasa tidak mengubah daya tarikan keseluruhan bandar, khususnya sebagai tempat perlindungan pemeliharaan kekayaan. Penyelidikan dari Knight Frank menunjukkan bahawa sejak sedekad yang lalu, bandar telah menarik lebih daripada dua kali ganda bilangan Individu Bersih Tinggi Bersih dari pasaran baru muncul (114,000) daripada gabungan Amerika Syarikat dan Australia (masing-masing 42,000 dan 22,000). Pelabur ditarik oleh keselamatan bandar, sekolah yang baik, persekitaran hijau dan zon masa pusat, faktor-faktor yang tidak mungkin berubah hasil daripada undi Brexit.
Bandar ini juga secara aktif melabur di masa depan. Melihat lebih luas di pasaran hartanah juga mendedahkan bahawa ketika permintaan untuk harta Perdana London London telah jatuh dalam beberapa tahun kebelakangan ini, terdapat peningkatan minat di sekitar London yang lebih besar, di mana skema regenerasi dan sambungan dan projek infrastruktur diperbaharui beralih lanskap mewah hidup.
"Oleh kerana poskod emas di London menjadi kurang terjangkau selepas krisis kewangan, pembeli semakin mencari nilai yang jauh lebih jauh," kata Tom Bill. Walaupun mereka mencari nilai yang lebih baik, mereka masih mahu "spesifikasi dan kemudahan terbaik dalam kelas", dan ini bermakna terdapat tumpuan yang semakin meningkat terhadap kualiti skim dan bukan keinginan untuk berada di kawasan tertentu.
Pemaju telah mengetatkan permintaan ini, dan ia meningkatkan tahap keseluruhan kualiti perkembangan baru yang membina, yang semakin menggabungkan pakej kemudahan, perkhidmatan, komponen komersial dan budaya. Walaupun eksperimen seperti urbanisme dan pembuatan tempat adalah perkara biasa di bandar-bandar seperti Miami, Hong Kong atau Singapura, mereka adalah fenomena yang agak baru di London.
Southbank, salah satu kawasan pertama yang akan dibaharui semula, tidak pernah di peta untuk pelabur kaya, tetapi telah mengalami pertumbuhan yang lebih cepat berbanding dengan kejiranan utama lain dan menjadi contoh bagaimana pasaran baru boleh matang, kata Tom Bill.
One Tower Bridge Exterior
Sebagai tambahan kepada The Shard (bangunan tertinggi di Eropah Barat), kawasan ini adalah tapak Lebih London, tuan yang dirancang oleh Foster + Partners, dan One Tower Bridge, sebuah projek dari Berkeley Homes yang menggabungkan kediaman mewah dengan kedai, restoran, pejalan kaki laluan pejalan kaki dan taman sungai yang meriah. Sebagai tambahan kepada persembahan kebudayaannya, The Ivy, sebuah brasserie London yang terkenal baru-baru ini mengumumkan rancangan untuk membuka lokasi tingkat bawah di One Tower Bridge, dan The London Theatre akan segera menduduki teater tenggelam 900-seat pembangunan. Skim itu sendiri menggabungkan ruang penting kepada kehidupan luar, juga merupakan sesuatu yang baru untuk London. "Apa yang benar-benar istimewa mengenai projek ini ialah jumlah teres dinamik dan ruang bumbung, bersama dapur luar, tab mandi panas dan gazebo," kata Murray Levinson, rakan kongsi di Squire & Partners yang merancang projek itu.
Dari bahagian atas Menara Penthouse, yang dilengkapi dengan teres atas bumbung dan tab mandi panas, anda dapat melihat melintasi Thames ke bandar London, Jambatan Menara, Menara London dan seterusnya. Bangunan-bangunan yang lebih rendah, yang menghadap ke arah sungai, menampilkan pintu kaca gelongsor yang terbuka ke teres luas dengan pemandangan Dewan Bandaraya dan Jambatan Menara. Pandangan telah menjadi titik jualan yang kuat untuk projek itu, yang kini dijual 90%. Kualiti pembinaan (hiasan dalaman yang dilengkapi dengan perabot buatan tangan, kerja marmar yang digilap, peralatan Miele dan sistem automasi rumah) juga telah menarik, seperti pakej kemudahan: perkhidmatan concierge 24-jam dari Harrods Estates, gimnasium, spa dan kolam renang dalaman termasuk. Kira-kira 23 unit kekal, termasuk penthouse pilih. Ini berharga sekitar $ 3,900 setiap kaki persegi.
Konsep penggunaan bercampur juga semakin berkembang di London dengan skim-skim seperti Sembilan Elms yang dijadualkan untuk memasukkan 20,000 rumah baru, dan selanjutnya ke barat, White City, yang merupakan tapak pemulihan $ 10 bilion yang bertujuan untuk mengubah kawasan itu dari satu stark, sebahagian besarnya landskap komersial ke kawasan kejiranan yang meriah dengan 5,000 rumah baru, kedai dan hab pejabat untuk syarikat berkaitan media. Sebagai sebahagian daripada pemulihan, pemaju London, Stanhope menukar bekas ibu pejabat BBC ke kediaman mewah.
Di sebelah timur, menara tinggi juga banyak didarabkan di bandar yang pernah ditakrifkan oleh urbanisme yang lebih seragam dan berskala rendah. Di Canary Wharf, Herzog & de Meuron telah menara menara baru yang dijuluki Rolling Pin kerana bentuk silinder yang tinggi, dan Foster + Partners telah merangka South Quay Plaza, projek kediaman tertinggi yang sedang dibina di EU.
One Tower Bridge Triplex Terrace View
Dari segi sejarah pelabuhan yang sibuk, dan lebih baru-baru ini tapak daerah kewangan yang berkembang, Canary Wharf juga menjadi tempat yang semakin didambakan untuk hidup. Jangkaan pertumbuhan masa depan disokong oleh ketibaan Line Crossrail yang baru, yang dijadualkan berjalan pada tahun 2018, yang akan mengurangkan masa perjalanan ke London pusat. Hari ini kawasan masih dirasakan sebahagian besar korporat, tetapi pemaju berhasrat untuk menggabungkan program kediaman dan komersil dengan peningkatan hubungan sebagai masyarakat matang.
"Canary Wharf menjadi lebih bercampur-campur dan akan berkembang menjadi penduduk 200.000," kata Harry Lewis, Pengarah Urusan Berkeley Homes yang sedang membangun Plaza Quay Selatan. "Hasil sewa lebih tinggi di sini, dan ketibaan Crossrail akan menjadi penukar permainan."
South Quay Plaza terletak di kawasan perairan yang bertentangan dengan CBD dan walaupun banyak bangunan bersebelahan dibina betul-betul di pinggir tepi pantai, Grant Brooker, Ketua Studio di Foster + Partners ingin mendekati laman web secara berbeza."Ia penting untuk menghidupkan siang hari," katanya, menjelaskan bahawa dengan menara menara berbentuk kubus, yang mempunyai jejak yang agak kecil (lebih daripada 64% tapak tidak akan dibangunkan), ia dapat menghasilkan banyak lagi pendedahan. "Bangunan itu tidak mempunyai bahagian belakang", katanya. "Setiap unit mempunyai bahagian hadapan yang hebat".
Pasukan Brooker juga menggunakan pengalaman luas mereka membina bangunan di peringkat antarabangsa untuk mewujudkan program kemudahan yang komprehensif, yang mempunyai sebuah kelab kesihatan, spa dan kolam renang sepanjang 20 meter, dan lounge kelab penduduk yang merangkumi keseluruhan tingkat ke-56 dan termasuk sebuah bar, bilik pemeriksaan dan teres yang besar. "Jenis kemudahan yang diperlukan untuk bangunan untuk bekerja benar-benar hilang dalam perkembangan terdahulu di London," kata Brooker.
Dijadualkan untuk pekerjaan bermula pada tahun 2020, South Quay Plaza akan merangkumi 888 unit di seluruh menara 36 tingkat dan 68 tingkat dari studio ke kediaman dan bilik penthouse tiga bilik. Setakat ini, Rumah Berkeley telah mengeluarkan 350 unit dengan harga bermula dari $ 990,000. Sehingga kini, separuh daripada unit ini telah dijual, dan permintaan dari Asia telah kuat: 50% pembeli antarabangsa projek berasal dari China.
Adam Challis, Ketua Penyelidikan Kediaman di Jones Lang LaSalle mengatakan skim regenerasi seperti Canary Wharf sangat popular dengan pembeli Asia kerana mereka memahami potensi pelaburan jangka panjang. "Mereka faham kerana mereka telah melihatnya berlaku di negara mereka sendiri," katanya. Challis juga mencatatkan peralihan keseluruhan sikap pembeli dalam tahun-tahun kebelakangan ini, di mana pelabur mengambil pandangan yang panjang, dengan teliti melihat program, skim dan kawasan kejiranan serta menghampiri keputusan itu sebagai pelaburan di London secara keseluruhannya.
Masa akan memberitahu bagaimana Britain berjaya merundingkan keluarnya dari Kesatuan Eropah, dan bagaimana pameran London akibat perubahannya. Banyak yang akan bergantung kepada implikasi abadi Brexit untuk perniagaan British, terutamanya dalam sektor kewangan negara yang besar. Sebelum referendum, penduduk London dijangka meningkat sebanyak 100,000 orang setahun untuk dekad akan datang dan bekalan perumahan menjadi ketinggalan. Bagi mereka yang percaya kepada masa depan bandaraya dan berpotensi untuk terus berkembang, kini mungkin masa yang tepat untuk mengambil risiko.
Artikel ini mula-mula diterbitkan di Majalah Istana.
