Melabur di Berlin, Jerman: seni, alam dan pasaran hartanah mewah

Kota yang pernah dibahagikan kini menjadi periuk lebat bertenaga di timur Jerman. Rumah untuk seni dan suasana muzik yang semakin berkembang, Berliners telah menciptakan ibu kota yang benar-benar antarabangsa.

"Miskin tapi seksi" adalah bagaimana seorang bekas Datuk Bandar Berlin pernah menggambarkan bandarnya. Untuk sebahagian besar ini masih bagaimana Berlin melihat dirinya sendiri. Walau bagaimanapun, sejak kejatuhan Tembok Berlin 25 tahun yang lalu, jantung ibu kota Jerman, dan terutamanya kejiranan Mitte - peregangan yang sepi sekali membahagikan benua Eropah - telah berubah menjadi hab artis yang cerah dan baru-baru ini menjadi pusat komersial yang halus . Hari ini, Mitte adalah tempat untuk mengalami banyak kemewahan Berlin baru: perpaduan glam kontemporari dan Old World Prussian glam. Ia juga merupakan daerah yang disukai bagi para pelabur asing yang semakin menargetkan Berlin, terjejas oleh ekonomi negara yang kuat dan stabil, kualiti hidup dan harga masih jauh di bawah bandar-bandar utama Eropah yang lain.

Selama beberapa dekad, pasaran perumahan Berlin kelihatannya melanda kerana kesukaan orang-orang Jerman untuk menyewa rumah daripada membeli mereka dan trend demografi yang suram. Bagaimanapun, dalam beberapa tahun kebelakangan ini, kadar gadai janji yang rendah, adegan berteknologi tinggi dan pembeli asing yang mencari tempat yang selamat telah mengubah dinamik pasaran. Harga rumah Berlin meningkat 5.6% setahun dalam tempoh lima tahun yang lalu. Menurut UBS, ia adalah dua kali ganda peningkatan purata tahunan sejak 1970.

Keuntungan harga telah lebih ketara dalam sektor mewah, naik 9% tahun ke tahun menurut Indeks Global Knight Frank. "Keuntungan besar dalam segmen premium membuktikan sekali lagi bahawa Berlin telah menegaskan dirinya sebagai salah satu pusat pelaburan teratas dunia," kata Peter Rabitz, Pengarah Real Estate Premium di Zabel Property Group di Berlin. "Dan tidak ada yang ada di kaki langit untuk berdiri di jalan pertumbuhan harga lebih lanjut. Lagipun, berbanding dengan pusat-pusat utama lain di Eropah, Berlin masih mempunyai banyak ruang untuk keuntungan nilai ".

Rabitz mengatakan para pembeli dari EU cenderung untuk mengutamakan pangsapuri di Prenzlauer Berg yang bergaya atau Charlottenburg-Wilmerdorf bersejarah, di mana rumah abad ke-20 yang menawan telah diubahsuai dan harga antara EUR 800,000 dan EUR 2 juta euro (USD 895,000 hingga USD 2,2 juta ). Pelabur dari luar negara lebih aktif di Mitte, di mana projek-projek membina baru sering kali merangkumi unit kecil dari sekitar EUR 250,000 hingga EUR 500,000 (USD 280,000 hingga USD 559,000) dan pangsapuri yang lebih besar sehingga EUR 900,000 (USD 1 juta).

Luaran Doretheenstrasse

Projek berskala besar juga bermunculan di sekitar pusat Berlin. North dari pembinaan stesen kereta api utama sedang dijalankan di Europacity, sebuah pembangunan terancang yang dirancang oleh muhrim yang bertujuan untuk mewujudkan kawasan kejiranan yang bercampur-campur dari awal. Projek ini akan merangkumi komponen kediaman, pejabat dan kebudayaan yang disambungkan ke stesen kereta api dan laluan transit lain. Di kawasan kejiranan Kreuzberg-Friedrichshain, satu lagi pembangunan berskala besar bernama Mediaspree sedang dibina di sepanjang Sungai Spree. Perkembangan zon pejabat media sedia ada ditetapkan untuk menempatkan koleksi pejabat Gred A: termasuk Mercedes-Benz dan Zalando, serta unit kediaman berkualiti tinggi.

Walau bagaimanapun, walaupun perkembangan baru, bekalan perumahan Berlin tetap ketat. Penduduk bandar ini dijangka tumbuh lebih daripada 40,000 setahun dan pembinaan rumah baru tidak dapat bertahan dengan peningkatan permintaan ini. Ramalan Berlin yang diumumkan oleh Pertubuhan Bangsa-Bangsa Bersatu (PBB) menganggarkan pertumbuhan populasi masa depan sebanyak 7.5% hingga 2030. Bagaimanapun, anggaran ini rendah, kata penganalisis di Jones Lang Lasalle, memandangkan peningkatan populasi sejak beberapa tahun kebelakangan (1.4% setahun dari tahun 2012 hingga 2015) dan jumlah tambahan pelarian yang tiba di bandar.

Keputusan Britain untuk meninggalkan EU mungkin memberikan pasaran kediaman di bandar itu rangsangan lebih lanjut. Malah sebelum referendum, Peter Rabitz mencatatkan peningkatan minat daripada pembeli asing. "Mereka yang secara tradisinya melabur di London secara terbuka mempertimbangkan alternatif benua Eropah," katanya.

Ia bukan sahaja warga asing yang bertapak di pasaran hartanah Berlin, rakyat Jerman juga berduyun-duyun ke harta benda, memandangkan kadar faedah jatuh dan kenaikan sewa. Angka-angka dari agensi statistik Kesatuan Eropah menunjukkan 52.5% daripada Jerman tinggal di rumah sendiri pada tahun 2014, jauh di bawah purata EU sekitar 70%. Ini meningkat dengan ketara sejak tahun 2006 apabila, menurut data berasingan dari Pejabat Perangkaan Persekutuan Jerman, tahapnya adalah kira-kira 42%.

Walaupun ledakan, cadangan pasaran hartanah terlalu panas dipecat. "Bercakap mengenai gelembung perumahan di seluruh negara pastinya dibesar-besarkan," kata Michiel Goris, ketua pegawai eksekutif Interhyp AG, pemiutang hartanah terbesar di Jerman. Pembeli rumah Jerman masih membiayai hampir satu pertiga daripada pembelian hartanah mereka dengan wang tunai. Dan menurut Goris, struktur pinjaman bahkan menjadi lebih konservatif seiring pelanggan mengunci kos peminjaman yang rendah di bawah 2% untuk tempoh sehingga 15 tahun.

Kembali ke Berlin, kekurangan perumahan masih berlaku. "Pasaran akan meneruskan trend positifnya," kata Peter Rabitz di Zabel Property Group. "Permintaan masih akan menjadi permit bangunan tinggi dan baru tidak sepadan dengan permintaan sekurang-kurangnya tiga hingga lima tahun akan datang".

---

Di pasaran

Taman Tinggi

Terletak di plot yang tersedia di Potsdamer Platz, bangunan 13 tingkat ini akan memuatkan 165 unit kediaman di tingkat 4 hingga 13 dengan pemandangan seluruh ibu kota. Residences terdiri dari 31 hingga 270 meter persegi dengan 2 hingga 6 bilik tidur dan mempunyai kemasan moden, teknologi dan keselamatan. Kemudahan termasuk taman landskap, perkhidmatan concierge, tempat letak kereta.

Harga: Dari EUR 575,700 hingga EUR 3.8 juta (sekitar USD 645,000 hingga USD 4,25 juta) lebih banyak info di www.zabel.com

High Park Interior

Doretheenstrasse

Pangsapuri dua bilik tidur di Berlin Mitte ini mempunyai ruang tamu yang luas, tingkap besar dan pintu gelangsar yang membawa kepada 75 meter persegi teres menghadap selatan. Termasuk 214 meter persegi, dapur moden dengan peralatan dari Gaggenau, Liebherr dan Miele dan dua ruang letak kereta.

Harga: EUR 2,900,000 (lebih kurang USD 3.24 juta) lebih banyak maklumat mengenai www.zabel.com

Luaran Doretheenstrasse

Kisah ini diterbitkan di Majalah Istana